Société
civile immobilière
:
Pourquoi créer une S.C.I
Une S.C.I
a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers (achat,
location...).
Tout le monde peut en créer une, le recours à un
notaire ou a un avocat, précisons-le à nouveau, n'est pas
obligatoire pour monter ce type de structure.
La création d’une Société Civile Immobilière
(S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit
sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être
associée dans une S.C.I. Il faut être deux associés
minimum.
Notre article
va vous préciser les différents volets juridiques et pratiques
indispensables à connaître pour monter ce type de société
(on pourra aussi visiter nos autres sites : sci-societecivileimmobiliere.com, sci-societecivileimmobiliere-variable.com).
La S.C.I est régie par le Code civil, plus particulièrement,
par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil
définit
la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un
écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné
leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs,
ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.
Peuvent donc s’engager, toute personne ayant la capacité de le
faire, c’est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant
légal autorisé par le juge;
L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même
émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I
n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un
enfant mineur peut être associé à une Société
Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé,
il devra être représenté par son administrateur légal
ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société
devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.
Par ailleurs, on peut créer une S.C.I entre époux, sans aucune
réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient
que des biens de la communauté pour les apports à une société,
ou pour l’acquisition de parts sociales le conjoint doit simplement en
être informé et cette mention doit figurer dans l’acte des
apports.
Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être
associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à
la gestion sociale. Les avantages et libéralités résultant
d’un contrat de société entre époux ne peuvent être
annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées,
lorsque les conditions en ont été réglées par
un acte authentique (notaire)
Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire
partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité
juridique. C’est ainsi qu’une société en participation
(S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être
associée à une Société Civile Immobilière.
Objet de la société ...
L’objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil, à l’exclusion
de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter
et posséder des biens immobiliers.
La S.C.I ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à
titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit
à la société de revendre son bien immobilier (sans en
provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue
de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).
Il existe toutefois une astuce légale pour contourner la revente :
la Société Civile Immobilière peut acheter un terrain
pour y construire un immeuble, et le revendre par la suite. L’opération
de revente permet d’échapper à l’exercice d’une
activité commerciale.
La gérance de la S.C.I
Pour mettre fin a un certain laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978
a organisé le fonctionnement de la Société Civile Immobilière.
Il existe donc deux organes de gestion : la gérance d’une part,
et l’assemblée des associés d’autre part.
• La gérance.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes
(aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la
création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct
(procès verbal), ou désignées par une décision
des associés réunis en assemblée. Sauf décision
contraire des statuts, les associés présents à cette
assemblée doivent représenter au moins plus de la moitié
des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée
gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis
aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants
en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire
de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles
et pénales.
• La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.
1 - Le gérant n’est pas associé
D’un point de vue fiscal, le gérant s’il n’est pas associé,
sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques,
et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise.
Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun
des salariés puisqu’il existera entre la société
et lui, un lien de subordination.
En revanche, si le gérant (associé ou pas) n’est pas salarié,
il n’y a aucune charge sociale à payer (les services de l’URSSAF
ont confirmé ce point à notre rédaction).
2 - Le gérant est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié
(voir plus loin, à ce propos, le chapitre concernant “le statut
social et fiscal d’un associé”). Au niveau social, il sera
assujetti au régime des non-salariés (comme les entrepreneurs
individuels) s’il est majoritaire.
Indispensables à connaître…
Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société
donne naissance à une personnalité juridique différente
de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société
est une personne morale.
Comme nous l’avons vu, l’article 1835 du code civil précise
que “les statuts doivent être établis par écrit.
Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme,
l’objet, l’appellation, le siège social, le capital, la durée
de la société et les modalités de son fonctionnement”.
Nous allons étudier chacun de ces points dans ce chapitre.
• Les associés.
Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes.
Il n’y a aucun maximum prévu par la loi. Il n’y a aucune
condition de qualité, ni de nationalité requise pour être
associé. Peuvent être associées, des personnes physiques
avec des personnes morales, ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore,
des personnes physiques uniquement. Attention, comme pour n’importe quelle
structure juridique, un associé “prête-nom”, c’est
à dire, n’ayant aucune volonté d’œuvrer dans
un objectif commun et ne prêtant que son nom pour compléter une
liste d’associés, peut se voir poursuivi en cas d’infractions
ou de mauvaise gestion. Mais surtout, la société peut faire
l’objet d’une action en nullité pour ces mêmes raisons.
• Durée de la société.
La durée maximum d’une société en France, est de
99 ans. Toutefois, elle peut être plus courte. Aucune durée minimale
n’est imposée par les textes !
La dissolution de la société n’intervient pas obligatoirement
à la date fixée dans les statuts. Elle peut être, en effet,
écourtée ou prorogée par l’assemblée des
associés.
• L’objet social.
L’objet social est l’activité définie par les associés.
Nous rappelons qu’il est interdit d’exploiter une activité
commerciale. L’objet aura donc pour but de réaliser des économies
ou des bénéfices (encaissement de loyers, par exemple).
• Le capital social.
La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés
civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales.
Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un
montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire,
par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers)
ou en industrie (temps de travail consacré à la société,
les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc...),
ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant
les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation
du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition
des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital
minimum (exemple, avec 100 euros)
• Le capital peut être variable.
Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le
capital variable est applicable aux S.C.I. Il suffit de libérer 20
% du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société
soit valablement constituée. Voir article ICI sur la SCI à capital variable. Les 80 % restant peuvent être
libérés dans un délai de 5 ans.
Prenons un exemple pratique.
Le montant du capital de la S.C.I est de 3000 euros. On pourra constituer
la société en ne libérant que 600 euros. Les 2.400 euros
restants pourront être apportés (en numéraire) au fur
et à mesure par les associés, sur une période de 5 ans.
On notera que cette forme variable présente un certain nombre d’avantages,
notamment, lors du départ ou l’arrivée de nouveaux associés,
de ne pas avoir a refaire et déposer les statuts (et une économie de l'ordre
de 230 euros) chaque fois ! Un simple procès verbal
suffit. Il ne donne pas lieu a publicité, donc, pas d’annonce
légale non plus obligatoire.
• Le siège social.
C’est l’adresse du domicile de la société. Celui-ci
peut être un local commercial, une boutique, un bureau pour lequel vous
contracterez un bail commercial de trois, six ou neuf ans (ou un bail précaire
de 24 mois).
La constitution de la société...
• Le dépôt du dossier.
Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées
et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé
au Centre des Formalités des Entreprises (C.F.E). Ce dernier s’occupera
de toutes les inscriptions sociales et fiscales. Si vous ne connaissez pas
l’adresse du C.F.E dont vous dépendez, adressez-vous à
la mairie de votre commune, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie,
à la Chambre des métiers, ou plus simplement, en la cherchant
dans l’annuaire téléphonique, sur internet, ou sur minitel.
• Les incidences fiscales des associés.
A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés
civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur
les sociétés. Comme le font les entrepreneurs individuels (sans
toutefois comparer les deux statuts), les bénéfices encaissés
par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier. Sur
la déclaration annuelle, ils seront portés en tant que revenus
fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux,
s’il s’agit d’une société associée de
la S.C.I.
Il convient de signaler deux particularités. D’une part, dans
le cas ou le /les associés sont salariés, et d’autre part,
lorsqu’un immeuble d’habitation est mis à la disposition
gratuite d’un associé.
1°- Les salaires des associés :
Si l’associé est salarié de la S.C.I, le salaire n’est
pas déductible des bénéfices en tant que charges. En
effet, l’administration fiscale considère qu’il s’agit
d’une distribution du bénéfice social. En conséquence,
les salaires perçus seront imposés pour l’associé,
comme des bénéfices. Il en sera de même pour tout avantage
en nature, sauf pour un immeuble mis à titre gratuit, à la disposition
de l’associé.
2° - Immeuble d’habitation mis à la disposition gratuite
d’un associé:
Dans le cas où un associé a la jouissance gratuite d’un
immeuble d’habitation appartenant à la S.C.I, l’administration
ne considère pas qu’il s’agit d’un bien en nature, ni
d’un revenu imposable pour l’associé, étant donné
qu’il n’existe pas de location entre les deux parties. L’administration
fiscale considère que la S.C.I a la jouissance de l’immeuble,
et qu’elle n’est pas imposable par la mise à disposition
gratuite envers l’un de ses membres. En dehors de grosses réparations
qui sont déduites normalement des charges (isolation thermique, ravalement,
grosses réparations, intérêts d’emprunt...), les
autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices.
Des règles particulières sont appliquées. Pour en connaître
les dernières applications, on se rapprochera des services fiscaux
(article 156.1-3° du Code général des impôts).
• Les associés “en famille”.
Deux cas de figure peuvent être envisagés : la situation des
époux pendant le mariage, la situation en cas de divorce et ce que
deviennent les parts d’un associé qui décède.
1°- La situation des époux associés pendant le mariage.
L’utilisation de biens qui leur appartiennent personnellement, (biens
propres) dans le régime de communauté. Sous le régime
de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux
ne rencontrent aucun problème particulier. En revanche, il peut en
être différemment quand les époux utilisent les biens
communs comme apports si certains points n’ont pas été
respectés. Le statut des époux en société est
soumis aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois
n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985.
L’article 1832-1 autorise des époux à s’associer,
même s’ils n’emploient que des biens de communauté
pour les apports ou l’acquisition de parts sociales. Deux époux
seuls, ou avec d’autres personnes peuvent être associés
dans une même société, et participer ensemble ou non,
à sa gestion sociale.
L’alinéa 2 du même article indique que “les avantages
et libéralités résultant d’un contrat de société
entre époux ne peuvent être annulés, parce qu’ils
constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions
en ont été réglées par un acte authentique”
(c’est à dire, devant notaire).
Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à
une société, sans que son conjoint en ait été
averti, et sans qu’il en soit justifié dans l’acte. Le conjoint
laisé pourra demander au juge, l’annulation de l’acte d’apport.
Il y a donc obligation d’informer le conjoint. C’est l’époux
qui fait l’apport qui aura la qualité d’associé. Cependant,
si le conjoint de l’apporteur a notifié à la société
de son intention d’être personnellement associé, la qualité
d’associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites
à la condition que cette intention ait été manifestée
lors de l’apport, l’agrément ou l’acceptation.
Si cette notification est postérieure à l’apport ou à
l’acquisition, les clauses d’agrément prévues à
cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. Lors de la délibération
sur l’agrément, l’époux associé ne participe
pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte, pour le calcul du quorum
et de la majorité.
2°- La situation en cas de divorce.
Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont
ou pas associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou non.
Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera
la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra
en aucun cas, réclamer quoi que ce soit (même en l’absence
de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434
du Code civil).
Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont
été fait par des biens communs à part égale, chacun
reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont
associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens
communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif
de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la
perception des droits de partage.
En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra,
s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des
parts au jour du partage. Là également, il y aura perception
des droits au partage.
3°- Que se passe t-il si un associé décède ?
Lorsqu’un associé décède, la société
civile n’est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les
héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu
dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par
les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à
la mort de l’un des associés, la société continuera
avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent aussi adopter d’autres mesures dans ce cas. Par exemple,
que la société continuera avec le conjoint survivant, ou bien,
avec un ou plusieurs des héritiers, ou bien encore, avec toute autre
personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.
Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants,
les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés
de la S.C.I, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur
des parts sociales du défunt.
Responsabilité et imposition
• La responsabilité des associés.
A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment
des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social,
à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des
paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie,
est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est
la plus faible.
• Comptabilité.
Il est indispensable d’établir une comptabilité. Toutefois,
deux cas sont préciser selon si vous optez pour l’imposition de
la S. C. I pour l’impôt sur les sociétés (I.S) ou
pour l’impôt sur le revenu (I.R).
1°- Imposition sur les sociétés.
Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé
au Tribunal de commerce (comme ont l’obligation les sociétés
commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices,
au taux en vigueur (36,6 % en 2001).
2°- Imposition sur le revenu.
Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au
Tribunal de commerce si l’on a fait le choix de l’imposition sur
les revenus. Ainsi que nous l’avons vu plus haut, s’il existe des
bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement
pour la part qu’il a reçu. Cette étude bien documentée
vous aidera nous l’espérons, à bien comprendre le mécanisme
de ce type de société, à la créer avec plus de
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